최근 토지거래허가구역 내 아파트 매수를 검토하는 실수요자들의 관심이 커지고 있다. 특히 전세 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 경우 즉시 입주해야 하는지에 대한 문의가 늘고 있는 가운데, 정부가 무주택 실수요자를 대상으로 실거주 의무 이행 시점을 유예할 수 있는 예외 규정을 확대하면서 시장의 관심이 집중되고 있다.

국토교통부는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정을 통해 토지거래허가구역 내 실거주 유예 대상 범위를 확대했다. 이에 따라 2026년 5월 12일 기준 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택의 경우 일정 요건을 충족하면 기존 임차인의 계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 된다.

그동안 토지거래허가구역에서는 실거주 목적의 주택 취득만 허용돼 사실상 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 제한돼 왔다. 허가를 받은 매수인은 일정 기간 실제 거주해야 했으며, 세입자가 있는 주택 거래도 제한적으로만 가능했다.

이번 제도 개선은 무주택 실수요자의 주거 선택권을 확대하고 기존 임차인의 거주 안정성을 보호하기 위한 조치로 풀이된다. 다만 시장 일각에서 제기되는 것처럼 갭투자가 허용된 것은 아니라는 점은 분명하다.

실거주 유예를 적용받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 한다.

우선 매도인은 2026년 5월 12일 당시 임대차계약이 체결돼 있거나 전세권이 설정된 주택의 소유자여야 한다. 매수인은 세대 기준으로 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하며, 중간에 주택을 취득한 경우에는 유예 대상에서 제외된다.

토지거래허가 신청은 2026년 12월 31일까지 완료해야 하며, 허가를 받은 뒤 4개월 이내에 소유권 이전등기를 마쳐야 한다.

실거주 유예 기간도 제한된다. 입주 시점은 2026년 5월 12일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 종료일까지 연기할 수 있다. 다만 임대차계약 기간이 더 남아 있더라도 최종 입주 기한은 2028년 5월 11일까지다.

국토교통부는 이번 제도가 실거주 의무를 폐지하는 것이 아니라 무주택 실수요자가 기존 임차인의 계약을 존중하면서 주택을 취득할 수 있도록 예외 범위를 확대한 것이라고 설명했다. 따라서 전세를 활용해 여러 채를 매입하는 투자 목적의 거래와는 성격이 다르다.

전문가들은 실제 거래 과정에서 임대차계약 체결 시점과 무주택 유지 여부, 토지거래허가 신청 일정, 잔금 지급 시기 등을 종합적으로 검토해야 한다고 조언한다. 특히 세입자가 거주 중인 상태에서 매매가 진행될 경우 계약 구조에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어 사전 확인이 필수라는 설명이다.

부동산 업계 관계자는 “토지거래허가구역 내 거래는 일반 매매보다 확인해야 할 조건이 많다”며 “실거주 유예 대상 여부를 정확히 검토한 뒤 계약을 진행하는 것이 바람직하다”고 말했다.

이번 제도 개선으로 무주택 실수요자의 매수 부담은 다소 완화될 것으로 전망된다. 다만 실거주 의무는 여전히 유지되는 만큼 거래 전 적용 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다는 지적이다.

문의  김근아 기자 ( 010-8805-4585 )