정부가 다주택자에 대한 주택담보대출 규제를 한층 더 강화한다. 2026년 가계부채 관리방안의 핵심은 부동산 시장으로 유입되는 투기성 자금을 차단하고, 가계부채 증가세를 억제하겠다는 데 있다. 특히 이미 신규 주택담보대출이 제한된 다주택자와 임대사업자에 대해, 이제는 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장까지 원칙적으로 불허하기로 하면서 시장에 미치는 파장이 적지 않을 전망이다. 정부는 올해 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 제시하고, 2030년까지 가계부채의 GDP 대비 비율을 80% 수준으로 낮추겠다는 중장기 방향도 함께 내놨다.

이번 조치는 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 관행적 만기연장을 더 이상 쉽게 허용하지 않겠다는 의미다. 정부는 주택을 2채 이상 보유한 개인은 물론, 개인·법인 임대사업자도 규제 대상으로 봤다. 이미 다주택자와 임대사업자의 수도권·규제지역 내 신규 주담대는 제한돼 있었는데, 이번에는 기존 대출의 연장까지 조이면서 사실상 레버리지 투자 여지를 더 좁힌 셈이다. 시행 시기는 2026년 4월 17일로 제시됐다.

다만 모든 경우를 일률적으로 막는 것은 아니다. 정부는 주택을 즉시 매도하기 어려운 불가피한 사유가 있으면 예외적으로 만기연장을 허용하기로 했다. 대표적인 예외가 임차인이 있는 경우다. 2026년 4월 1일 기준으로 유효하게 체결된 임대차계약이 있다면, 계약 종료일까지 만기연장을 허용해 세입자 피해를 줄이겠다는 취지다. 이 밖에도 법령상 의무나 공익적 목적 등 규제를 그대로 적용하기 어려운 사정은 예외 사유로 제시됐다. 또 다주택자 여부를 판단할 때도 이미 매도계약이 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양주택 등은 주택 보유 수에서 제외하기로 했다.

정부는 이번 조치가 단순한 대출 억제를 넘어 다주택자의 매물 출회를 유도하는 효과를 낼 것으로 기대하고 있다. 특히 무주택자가 해당 주택을 2026년 12월 31일까지 허가관청에 토지거래허가를 신청하고, 허가일부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 보완책도 내놨다. 

반면 현장에서는 대출 만기 도래 시점, 임대차계약의 유효성, 예외 인정 범위 등을 둘러싼 문의가 급증할 가능성이 있다. 실제로 정부도 발표일 이후 시행일 전날인 2026년 4월 16일까지 만기가 도래하는 대출은 종전 규정으로 심사한다고 밝혀, 당분간 금융권과 차주 모두 세부 기준을 꼼꼼히 확인해야 할 것으로 보인다.

문의: 010-2399-3574