“증여세 13억이냐, 양도세 4억이냐”…중과 앞둔 다주택자, 자녀 저가매도 ‘막판 셈법’

5월 9일 양도세 중과 시행 앞두고 절세 전략 분주…헬리오시티 사례 분석해보니 증여 대비 최대 9억원 세 부담 차이
정부 “특수관계인 저가거래·편법 증여 엄정 대응” 경고

오는 5월 9일 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자의 고민이 깊어지고 있다. 팔 것인가, 버틸 것인가, 아니면 자녀에게 넘길 것인가. 선택지는 단순하지만 계산은 복잡하다. 특히 증여세 부담이 커지면서 ‘증여 대신 저가 양도’라는 우회 전략이 고개를 들고 있다. 세금 차이가 수억원대에 달하기 때문이다.

전문가는 헬리오시티 실거래 사례를 토대로 2주택자의 세 부담을 시뮬레이션한 결과, 증여와 양도 간 세금 격차는 약 9억원에 달하는 것으로 나타났다. 기준은 보유 기간 5년이다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 12일 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84.99㎡ 9층은 23억8200만원에 거래됐다. 직전 동일 면적 12층 거래가 30억원이었다. 6억원 이상 낮은 가격이다. 2020년 같은 면적 9층 실거래가는 19억7000만원이었다.

가정해보자. 5년 전 19억7000만원에 이 아파트를 취득한 A씨가 이를 자녀에게 넘긴다면 어떤 선택이 유리할까.

먼저 단순 증여다. 시세를 30억원으로 본다면 자녀가 부담할 증여세는 9억5060만원이다. 직계존속 공제 5000만원과 출산 결혼 공제 1억원을 반영한 수치다. 여기에 취득세 3억7200만원이 더해진다. 총 세 부담은 13억2260만원이다. 집값의 절반에 육박한다.

반면 23억2000만원에 자녀에게 매도하는 저가 양도라면 상황은 달라진다. 현행 세법상 시가보다 30% 또는 3억원 이상 낮은 거래는 차액을 증여로 본다. 이 기준을 넘지 않으면 양도차익에 대한 세금만 낸다. 이 경우 양도세는 9135만원에 그친다. 숫자만 보면 파격적 차이다.

그러나 안심하긴 이르다. 시세의 5% 또는 3억원 이상 낮은 가격으로 특수관계인에게 매도할 경우 ‘부당행위계산 부인’ 규정이 적용될 수 있다. 세 부담을 줄이기 위한 인위적 거래로 판단되면 과세당국은 시세 기준으로 다시 세금을 계산한다.

시세를 30억원으로 본다면 23억2000만원에 팔았더라도 양도세는 30억원 기준으로 산정된다. 이 경우 부모가 부담할 양도세는 3억4009만5000원이다. 자녀의 취득세는 7656만원이다. 합계는 4억1870만1000원이다. 증여와 비교하면 약 9억389만원 줄어든다.

다만 3억원 이상 낮게 거래했으므로 3억8000만원에 대한 증여세 5600만원이 추가될 가능성도 있다. 그럼에도 총 세 부담은 증여보다 현저히 낮다.

정상 시세인 30억원에 매도해도 증여보다 세금은 적다. 양도세는 동일하다. 자녀의 취득세가 9900만원으로 늘어나지만, 전체 부담은 4억3909만5000원 수준이다.

결국 저가 양도의 핵심은 양도세 절감이 아니라 증여세 회피에 있다. 세법의 경계선 안에서 부담을 최소화하려는 계산이다. 중과 시행이 임박할수록 이런 시도는 늘어날 가능성이 크다.

전문가는 “저가 양도는 양도세 감소 효과는 제한적이지만 증여와 비교하면 절세 폭이 크다”며 “5월 9일 이전 제3자 매도가 어려운 다주택자라면 특수관계인 간 거래를 고민할 수 있다”고 말했다.

문제는 시간이다. 5월 9일부터 조정대상지역 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트가 가산된다. 같은 조건에서 30억원에 매도하면 양도세는 6억6392만원으로 뛴다. 중과 이전과 이후의 차이는 극명하다.

정부도 움직이고 있다. 증여성 거래는 자금조달 계획과 실제 자금 흐름을 정밀하게 들여다본다. 허위 대금 수수, 거래대금의 되돌려주기 등은 엄격히 금지된다. 적발 시 증여세 추징은 물론 가산세 부담도 뒤따른다.

국토교통부 관계자는 “중과 시행 전후로 편법 증여나 다운계약이 의심되는 거래에 대한 조사를 강화할 방침”이라고 밝혔다.

다주택자의 퇴로는 좁아지고 있다. 세 부담은 무겁고, 규제의 그물망은 촘촘하다. 5월 9일 이전 결단을 내릴 것인가, 중과 이후를 감수할 것인가. 남은 시간은 많지 않다. 선택의 결과는 수억원의 차이로 돌아온다.