[부동산 정보신문] 이미영 기자 = 상업용 부동산은 수익형 자산으로 분류되지만, 잘못 매입하면 가장 빠르게 현금이 사라지는 자산이 되기도 한다. 겉은 멀쩡하고 수익률도 그럴듯해 보이지만, 보이지 않는 구조적 문제와 리스크가 누적되면 수익은 순식간에 증발한다. 건물은 외관이 아니라 속을 봐야 하는 이유가 여기에 있다.

겉은 멀쩡해도 속이 문제인 건물

노후 배관과 방수 문제를 안고 있는 건물은 대표적인 사례다. 매입 당시에는 문제가 드러나지 않지만, 누수나 설비 고장이 발생하면 단순 수리비를 넘어 영업 중단과 임차인 분쟁으로 이어질 수 있다.

특히 상가 건물은 한 층의 문제가 전체 수익 구조에 영향을 미친다. 전기 용량 부족이나 소방 설비 기준 미달 역시 추가 공사비 부담과 업종 제한으로 연결된다. 이런 비용은 수익률 계산서 어디에도 명확히 적혀 있지 않다.

위반건축물이나 권리관계가 복잡한 건물도 위험 신호다. 불법 증축이나 무단 용도 변경이 있는 경우 대출이 제한되거나 이행강제금이 발생할 수 있고, 추후 매도 시 감가 요인이 된다. 토지 지분이 공유 형태로 얽혀 있거나 이해관계가 복잡한 구조라면 재건축이나 매각 과정에서 예상치 못한 갈등이 발생할 수 있다. 초기 검토를 소홀히 하면 문제는 매입 이후에 터진다.

수익률의 함정과 공실 리스크

임차인 구성 역시 간과해서는 안 된다. 특정 업종에 편중되어 있거나 계약 만료 시점이 한꺼번에 몰려 있다면 공실은 동시에 발생한다. 상권 변화나 경쟁 시설 입점 역시 수익 구조를 흔드는 변수다. 표면 수익률이 높아 보이더라도 이는 현재 임대료를 기준으로 한 숫자일 뿐이다. 공실률, 유지보수 비용, 세금, 금리 변동까지 반영한 실질 수익률은 전혀 다른 결과를 보여줄 수 있다.

결국 상업용 부동산은 ‘싸게 샀다’는 사실보다 ‘안전하게 운용할 수 있는 구조인가’가 더 중요하다. 수익은 겉모습에서 나오지 않는다. 건물의 속, 권리관계, 임대 구조, 리스크 관리 능력에서 결정된다.

글로벌 부동산 프랜차이즈 리맥스코리아 관계자는 “상업용 부동산은 법과 세무, 건축을 아우르는 종합적인 판단이 필요한 자산”이라며 “거래 경험이 풍부하고 네트워크를 통해 정보를 교차 검증할 수 있는 중개업소를 선택하는 것이 중요하다”고 설명했다. 이어 “상업용 자산일수록 협업 구조와 시장 데이터 분석이 결합된 전문적인 접근이 필요하다”고 덧붙였다.

상업용 부동산은 수익을 만드는 자산이 될 수도 있고, 자금을 잠식하는 자산이 될 수도 있다. 잘못 사면 돈은 서서히, 그러나 확실하게 녹아내린다. 그래서 더욱 신중해야 한다.

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