팔려는 집은 늘어난다는데 전세는 씨가 마른다?

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[서울=이진형 기자] 다주택자 규제 강화라는 정부의 매물 유도 정책에도 불구하고 서울 임대차 시장은 전·월세 매물이 급격히 사라지며 서민 주거 안정이 심각하게 위협받는 역설적 상황에 놓였다.

■ 매매 매물은 늘어난다는데, 전세는 ‘공급 마비'

정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)를 앞두고 시장은 요동치고 있다. 시한을 넘길 경우 3주택 이상 보유자는 지방세 포함 최대 82.5%의 세율을 적용받게 된다. 이에 따른 세금 폭탄 공포로 지난달 23일 5만 6천여 건이던 서울 아파트 매매 물량은 현재 6만 건을 돌파했다.

문제는 임대차 시장으로 물량이 유입되지 않는다는 점이다. 실거주 의무 등 각종 규제로 인해 집주인들이 전세를 놓기보다 공실로 비워두거나 직접 입주를 선택하면서, 서울 전·월세 매물은 올해 초 대비 10.7% 급감한 3만 9,642건에 그치고 있다.

■ 강북 외곽지역 직격탄

특히 서민들의 주거지인 서울 외곽 지역의 상황은 더욱 심각하다. 도봉·노원·은평구 등 저렴한 임대 주택을 공급하던 소규모 임대 사업자들이 규제 압박을 견디지 못하고 이탈하면서 '전세 실종' 현상이 가속화되고 있다.

3,830가구 규모의 강북구 미아동 SK북한산시티의 경우 현재 전세 매물이 6~9건에 불과하며, 노원구 중계무지개(2,433가구) 역시 5~7건 내외로 대단지 내 공급이 마비된 상태다. 이는 세입자들이 살던 동네에서 밀려나거나 비싼 월세로 전환해야 하는 거주지 상실의 위기로 이어지고 있다.

■ 2년 만에 13% 뛴 전셋값… 대출 문턱에 가로막힌 서민들

공급 부족은 가격 폭등으로 이어졌다. KB부동산에 따르면 지난 1월 서울 아파트 전세 평균 가격은 6억 6,948만 원으로 2년 전보다 13.6% 상승했다. 평당 전세 가격도 2,000만 원대를 넘어섰다.

성북구 길음동의 한 단지는 전셋값이 최근 한 달 사이 10억 8,000만 원으로 신고가를 경신했으며, 용산구에서는 50여 일 만에 5억 원이 급등하는 등 과열 양상이 뚜렷하다. 반면 전세자금대출 보증 비율 축소와 금리 인상 등 금융 규제는 강화되어, 세입자들은 불어난 전세금을 감당하지 못해 경기도 외곽으로 밀려나는 실정이다.

올해 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 31.6% 감소할 것으로 예고된 가운데, 민간 임대 공급망 파괴에 따른 대혼란을 막기 위해서는 임대 주택의 순기능을 인정하고 공급 통로를 열어주는 유연한 정책 전환이 시급하다는 지적이 제기되고 있다.

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이진형 기자