부동산 시장을 안정시키겠다며 쏟아낸 규제들이 되레 시장을 옥죄고 있다. 대출 제한, 갭투자 차단, 토지거래허가구역 확대까지 이어진 정책 조합은 매매를 얼어붙게 만들었고, 전세 물량은 급격히 말랐다. 실수요자의 선택지는 좁아졌고, 주거비 부담은 높아졌다. 지금 시장에서 반복되는 신호는 분명하다. 규제가 많을수록 시장은 더 비정상적으로 움직인다는 점이다.

부동산 분석가 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 이 상황을 “시장 원칙의 이탈”로 진단한다. 그의 지적은 단순하다. 수요와 공급이 가격으로 조정되는 기본 메커니즘을 인위적으로 눌러온 결과가 오늘의 왜곡이라는 것이다.

가장 먼저 드러난 부작용은 ‘이동의 단절’이다. 수도권 대출 한도가 막히자 상급지로의 이사가 사실상 불가능해졌다. 신축 아파트로 갈 수 없게 된 실수요자들은 구축이나 다세대로 밀려난다. 주거의 질이 떨어지는 것은 개인의 선택 문제가 아니라 정책이 만든 구조적 결과다.

전세 시장은 더 심각하다. 대출이 막히면서 전세금을 올려줄 수 없는 임차인들은 반전세·월세로 이동하고 있다. 월세 부담은 가계의 고정비로 자리 잡았고, 생활비 압박은 커졌다. 전세의 월세화는 이미 진행형이며, 이는 단기간에 되돌리기 어렵다.

공급 대책에 대한 시장의 반응이 냉담한 이유도 여기에 있다. 대규모 공급 계획이 발표돼도 실제 입주까지는 긴 시간이 필요하다. 시장은 ‘계획’이 아니라 ‘현실의 공급’을 본다. 신뢰를 잃은 공급 대책은 가격 기대를 낮추지 못한다.

이런 맥락에서 분양가 상한제는 가장 강력한 왜곡 장치다. 신축이 구축보다 싸게 나오는 비정상적인 가격 구조를 만들고, 결과적으로 ‘로또 분양’을 유도한다. 당첨이 곧 시세차익으로 이어지니 수요는 과열되고, 공급자는 사업성을 잃는다. 김 소장이 “강남에서도 미분양이 나야 시장이 정상화된다”고 말하는 이유가 여기에 있다. 분양가가 시장 가격을 반영한다면, 과도한 기대 수요는 걸러지고 가격 기준선이 형성된다.

지방 시장의 해법도 같은 선상에 있다. 지방의 수요를 살리려면 다주택자 규제를 일률적으로 묶기보다 지역별로 풀어 유동성을 분산시켜야 한다. 수요가 이동해야 가격의 쏠림도 완화된다.

결국 해법은 명확하다. 규제를 더하는 것이 아니라, 시장이 작동하도록 돌려놓는 것이다. 분양가 상한제를 폐지해 가격 신호를 회복하고, 세제와 금융 규제를 현실에 맞게 조정해야 한다. 정부가 물러날수록 시장은 오히려 안정될 수 있다. 부동산 시장은 이미 답을 알고 있다. 필요한 것은 그 답을 따를 용기다.