정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후, 수도권 시장이 급속히 냉각되고 있다. 서울·경기 전역이 ‘조정대상지역’, ‘투기과열지구’, ‘토지거래허가구역’으로 중첩 지정되면서 사실상 3중 규제가 가동됐고, 대출·청약·갭투자까지 모두 막히면서 거래량도 빠르게 줄고 있다.

그렇다면 이번 규제에서 비켜난 지역, 특히 광주광역시는 어떤 흐름을 보이고 있을까.

광주는 여전히 주택담보대출비율(LTV)이 70%까지 허용되고, 전세대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다. 평균 주택가격은 약 2억6천만 원 수준으로, 수도권 대비 부담이 낮아 실수요자에게는 상대적으로 유리한 조건이다.

하지만 시장 분위기는 간단치 않다. 광주는 2024년 봄부터 2025년 가을까지 81주 연속 주택가격 하락을 기록했다. 최근 들어 보합세로 전환되는 흐름이 감지되지만, 반등이라 부르기에는 아직 이르다는 분석이 우세하다. 현재 미분양 물량은 1,300세대를 넘고 있으며, 오는 2026년에는 1만 세대 이상이 입주를 앞두고 있어 공급 부담이 만만치 않다.

일각에서는 수도권 규제에 따른 ‘풍선효과’ 가능성을 제기하지만, 광주는 인천·동탄·부천 등 수도권 외곽 지역에 비해 거리와 접근성 측면에서 상대적으로 불리하다. 실제로 광주 부동산 시장은 투자자보다 실수요자 중심의 수요 구조를 가지고 있어, 단기적인 외부 수요 유입은 제한적일 수밖에 없다.

그렇다고 광주가 기회를 품지 못한 시장은 아니다. 규제 지역이 아니라는 점은 분명한 장점이다. 특히 첨단지구, 수완지구 등은 이미 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 목적으로는 매력적인 대안이 될 수 있다. 주택가격이 바닥권에 근접해 있다는 점에서, 지금은 실수요자가 우량 저가 매물을 선점할 수 있는 시기라는 평가도 나온다.

물론 무턱대고 접근하긴 어렵다. 외곽 지역의 신규 분양 단지나 미분양 물량이 많은 구역은 신중한 검토가 필요하다. 공급 과잉 우려가 여전히 존재하기 때문이다. 반면, 수요가 안정적인 지역은 시장이 조용할 때 적정 매물을 확보하는 것이 오히려 유리할 수 있다.

부동산 시장은 늘 조용할 때 기회가 생긴다. 정부의 직접 규제는 피했지만, 광주 시장의 향방은 결국 내부 수급 구조와 실수요의 흐름에 달려 있다. 2026년 이후 입주물량이 소화되면서 자연스럽게 수급 균형이 맞춰질 경우, 지금의 정체기 역시 투자와 실거주의 ‘전환점’으로 평가받을 수 있다.

지금 광주는 조용하다. 그러나 그 조용함이 ‘기회의 정적’일 가능성도 있다.

신지민기자=010-8025-8177