최근 전세보증금반환대출이 부동산 시장의 ‘핫이슈’로 떠오르고 있습니다. 과거에는 '전세퇴거자금대출'로 불리던 이 상품은, 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주기 어려운 집주인들을 위한 구원투수로 주목받고 있습니다. 특히 최근 심화된 역전세난과 정부의 대출 규제 변화가 맞물리면서 그 중요성이 더욱 커졌습니다.
1. DSR 40% 대신 DTI 60% 적용, 대출 숨통 트이나
정부는 심각한 역전세난에 대응하기 위해 2025년 말까지 한시적으로 전세보증금반환대출에 대한 규제를 완화했습니다. 가장 큰 변화는 소득 대비 모든 부채의 원리금을 계산하는 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제 대신, 주택담보대출 원리금에 기타 대출 이자만 합산하는 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하는 것입니다.
이 특례는 소득에 비해 부채가 많아 대출 한도가 부족했던 집주인들에게 큰 도움이 되고 있습니다. DTI 60%가 적용되면 DSR 40%보다 대출 한도가 1억 원 이상 늘어나는 효과가 있어, 부족한 전세금을 마련하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 다만, 이 특례는 전세보증금 반환이라는 특정 목적을 증빙해야 하며, 전세보증금반환보증 가입이 의무화됩니다.
2. 6.27 대책 충격, 수도권 '1억 원' 상한제 도입
정부의 규제 완화 기조에도 불구하고, 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안은 전세보증금반환대출 시장에 또 다른 변수로 작용하고 있습니다. 특히 수도권 및 규제지역의 1주택자는 최대 한도가 1억 원으로 제한되었습니다. 이는 과거 LTV(주택담보인정비율)에 따라 유연하게 책정되던 한도가 경직된 규제에 묶이면서, 수도권 집주인들의 자금 마련에 큰 걸림돌이 되고 있습니다.
더 큰 문제는 수도권 및 규제지역 내 2주택 이상 보유자에 대한 대출이 전면 금지되었다는 점입니다. 이로 인해 다주택 임대사업자들은 가족 간 증여, 부분 월세 전환, 사업자담보대출 등을 대안으로 모색하고 있는 상황입니다.
3. 사업자담보대출, 새로운 대안으로 부상
일반적인 전세보증금반환대출이 규제에 막힌 다주택자들에게는 사업자담보대출이 현실적인 해결책으로 떠오르고 있습니다. 이는 가계대출이 아닌 사업자 대출로 분류되어 DSR 규제를 직접 적용받지 않기 때문입니다. 현재 사업자가 아니더라도 신규 사업자 조건으로 신청할 수 있으며, LTV 최대 80%까지 한도가 나와 부족한 자금을 마련하는 데 도움이 됩니다. 하지만 금리가 일반 대출보다 높고 사업자 유지 의무가 있다는 점은 유의해야 합니다.
4. 금융기관별 금리·심사 기준 천차만별, 꼼꼼한 비교 필수
같은 규제 환경이라도 금융기관별로 금리와 심사 기준은 큰 차이를 보입니다. 현재 시중은행의 금리는 연 3% 중반대로 형성되어 있으며, 2금융권은 4~6%대, 보험사는 3% 후반대 금리를 제공하고 있습니다. 단순히 낮은 금리만 볼 것이 아니라, 승인 가능성, 심사 기간, 추가 비용 등을 종합적으로 비교하여 자신의 상황에 가장 적합한 상품을 찾는 것이 중요합니다.
전세보증금반환대출은 집주인과 세입자 모두에게 중요한 금융 안전망입니다. 하지만 대출을 활용하기 전, 강화된 규제와 한시적 특례 조건을 정확히 파악하고, 상환 계획을 철저히 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.
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