서울 용산구 이촌동의 강변강서아파트가 53년 만에 대규모 재건축을 추진하고 있다. 

시공사 선정이 당초 계획보다 지연됐지만, 한강변이라는 입지 프리미엄과 용산 개발 호재를 기반으로 사업성은 여전히 높게 평가되고 있다.

1972년 준공된 강변강서아파트는 총 6개 동, 전용면적 56㎡ 규모의 204세대로 구성돼 있다. 

기존 용적률 297%로 재건축이 어려운 상황이었지만, 2021년 공공재건축 후보지로 선정되면서 사업이 본격화됐다.

현재 추진 중인 정비계획에 따르면 지하 5층~지상 33층 규모(최대 38층 검토 중)로 탈바꿈할 예정이며, 

용적률은 396.43%, 건폐율은 44.58%로 재편된다. 부지 면적도 기존 3,775㎡에서 4,402㎡로 확장되며, 인접 나대지 편입과 SH공사와의 공동시행 약정 체결을 통해 안정적 추진 기반도 마련됐다.

그러나 시공사 선정은 일정 지연을 겪고 있다. 당초 올해 4월을 목표로 했지만, 입찰 절차와 조건 협상 과정에서 하반기로 미뤄졌다. 현재 포스코이앤씨, HDC현대산업개발, 두산건설, 금호건설, 진흥기업 등이 참여 의사를 보이고 있다. 조합은 2029년 착공, 2032~2033년 입주를 목표로 사업 일정을 조율 중이다.

공사비는 3.3㎡당 약 900만 원이 예상되며, 조합원 분양 177가구 외에도 일반분양 최소 3가구, 임대주택 24가구가 기부채납될 예정이다. 

기부채납 비율에 따라 일반분양은 최대 5가구까지 가능하다. 

특히 한강 조망이 가능한 최고층에 일반분양을 배치함으로써 사업 수익성과 분양 매력을 동시에 확보하겠다는 전략이다.

입지적 장점도 돋보인다. 

강변강서아파트는 한강과 바로 인접해 있으며, 재건축 완료 시 조망권 확보는 물론, 용산국제업무지구 개발과 연계돼 직주근접성과 생활 편의성이 크게 향상될 전망이다. 

전문가들은 “재건축 일정은 단기 변수일 뿐, 입지와 희소성은 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않는다”며 강한 상승 가능성을 점치고 있다.

향후 일정은 올 하반기 시공사 선정 착수, 2033년 입주가 계획돼 있다.   남은 과제는 시공사 선정 지연에 따른 전체 일정 조율과 공사비 상승 및 분양가 규제 대응 전략 마련이다.

용산의 미래를 선점하고 싶다면, 강변강서아파트 재건축을 주목하라. 

한강 조망권과 용산 핵심 입지가 당신의 부동산 가치를 바꿔줄 것이다.

한국AI부동산신문 용산지부장 오정옥

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